一、旅游項(xiàng)目開發(fā)的特征

（一）旅游項(xiàng)目的特殊性

　　旅游項(xiàng)目與其他項(xiàng)目的開發(fā)有較大的差異，這是由旅游產(chǎn)業(yè)及旅游產(chǎn)品的特殊性共同決定的，旅游項(xiàng)目的特殊性包含以下五方面：

1、 主要資源國(guó)有

　　具備獨(dú)特性的自然資源與歷史文化資源，已經(jīng)由風(fēng)景名勝區(qū)、自然保護(hù)區(qū)、國(guó)家森林公園、國(guó)家地質(zhì)公園及文物保護(hù)單位等模式，全部納入了國(guó)家的法律保護(hù)，資產(chǎn)歸國(guó)家所有。更為重要的是，在法律上，風(fēng)景名勝資源和文物保護(hù)單位的經(jīng)營(yíng)權(quán)，是不可轉(zhuǎn)讓的。因此，旅游資源中最重要的資源，不能進(jìn)入市場(chǎng)流通。我們稱之為旅游產(chǎn)業(yè)投資的“資源限制”。

2、保護(hù)與開發(fā)的矛盾

　　生態(tài)保護(hù)與文化文物保護(hù)，是對(duì)不可再生資源的保護(hù)，是可持續(xù)發(fā)展的基礎(chǔ)。因此，旅游開發(fā)不能破壞生態(tài)與文物，這是一個(gè)不可動(dòng)搖的基點(diǎn)。

3、旅游項(xiàng)目的區(qū)域依賴性

　　旅游目的地一般不會(huì)由只由一家企業(yè)獨(dú)立開發(fā)，而單一項(xiàng)目必須依賴于整個(gè)目的地系統(tǒng)開展?fàn)I銷與經(jīng)營(yíng)。

4、跨行業(yè)的綜合性：

　　1)游憩行業(yè)：包括景區(qū)、公園、娛樂區(qū)、游樂區(qū)、主題公園、體育園區(qū)、康療區(qū)、旅游商業(yè)區(qū)等的經(jīng)營(yíng)管理和運(yùn)作行業(yè);

　　2)接待行業(yè)：賓館、酒店、餐飲、會(huì)議、展覽等。

　　3)營(yíng)銷行業(yè)：旅行商務(wù)行業(yè)、媒介廣告行業(yè)。主要是旅游營(yíng)銷渠道、旅游平臺(tái)、旅游廣告等等相關(guān)的方面;

　　4)交通行業(yè)：公路客運(yùn)、鐵路客運(yùn)、航運(yùn)、水運(yùn)等。

　　5)建設(shè)行業(yè)：園林綠化、生態(tài)環(huán)保、古建、藝術(shù)裝飾等建筑行業(yè)。

　　6)生產(chǎn)行業(yè)：車船交通工具生產(chǎn)、游樂設(shè)施生產(chǎn)、土特產(chǎn)品加工、旅游紀(jì)念品加工等。

　　7)商業(yè)行業(yè)：旅游購(gòu)物商業(yè)、休閑娛樂商業(yè)等。

　　8)旅游智業(yè)：旅游規(guī)劃、旅游策劃、旅游管理、投融資、景觀設(shè)計(jì)等多個(gè)咨詢行業(yè)。

5、多環(huán)節(jié)服務(wù)消費(fèi)特性

　　出游過程需要媒體、旅行社、運(yùn)輸、賓館、餐飲、景區(qū)、商業(yè)、娛樂多個(gè)環(huán)節(jié)緊密配合，形成整條旅游產(chǎn)業(yè)鏈。游客對(duì)旅游的評(píng)價(jià)，不是僅僅局限于旅游區(qū)的景區(qū)景點(diǎn)本身，而是對(duì)整個(gè)產(chǎn)業(yè)鏈的評(píng)價(jià)。因此，旅游產(chǎn)品的營(yíng)銷與效益，相互依賴非常強(qiáng)，需要各個(gè)環(huán)節(jié)的提升與質(zhì)量保障。對(duì)于旅游項(xiàng)目開發(fā)，其他環(huán)節(jié)的服務(wù)依賴，成為無(wú)法自主控制的重要風(fēng)險(xiǎn)。

6、異地預(yù)先銷售與本地現(xiàn)場(chǎng)消費(fèi)模式

　　“異地預(yù)先銷售”，是指游客購(gòu)買旅游產(chǎn)品，一般都會(huì)通過旅行社或在旅游電子商務(wù)平臺(tái)進(jìn)行預(yù)定，游客在客源地購(gòu)買，在目的地進(jìn)行游憩時(shí)，才實(shí)現(xiàn)了旅游交易。

　　這是旅游產(chǎn)品最重要的特點(diǎn)，這一客源地與目的地之間的時(shí)空差異，決定了旅游產(chǎn)品營(yíng)銷與經(jīng)營(yíng)的模式，與其他產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)品有了巨大的差別。當(dāng)然，有一部分游客也將當(dāng)場(chǎng)購(gòu)買，當(dāng)場(chǎng)消費(fèi)，比如景區(qū)的自助游客，本地化游客等，但大多數(shù)游客采用預(yù)購(gòu)模式。

7、資源的獨(dú)特性不等于產(chǎn)品的獨(dú)特性

　　旅游的資源(包括自然與文化資源)越獨(dú)特，其價(jià)值越大，對(duì)游客的吸引力越大。但是資源不等于產(chǎn)品，真正構(gòu)成游客吸引力的，是旅游產(chǎn)品吸引力。在這個(gè)結(jié)構(gòu)里，資源如何轉(zhuǎn)化為產(chǎn)品，是旅游產(chǎn)品設(shè)計(jì)的關(guān)鍵。

8、市場(chǎng)需求具有多樣性

　　游客對(duì)旅游產(chǎn)品的需求，具有非常多樣化的細(xì)分。我們把出游活動(dòng)，都叫做旅游，而實(shí)際上，出游的目的差異很大;在同一游程中，不同的游客，也有著完全不同的需求。希望一個(gè)旅游產(chǎn)品滿足多樣化市場(chǎng)的需求，這對(duì)產(chǎn)品提出了很高的開發(fā)要求。

9、自助化趨勢(shì)與深度服務(wù)化趨勢(shì)并存

　　游客中出現(xiàn)了兩種差異很大的消費(fèi)趨勢(shì)：一種是自助旅游的趨勢(shì)，一種是服務(wù)深度化要求的趨勢(shì)。自助者，喜歡自主決定游憩過程，對(duì)于深度的精細(xì)的服務(wù)，不會(huì)過多的要求，相反，他們會(huì)自己尋找新的游樂，從社會(huì)與自然的豐富性中得到需求的滿足。

第十，可入性門檻與可持續(xù)性要求不斷提高

　　容易開發(fā)的景區(qū)，基本上被開發(fā)了，留下的資源獨(dú)特的項(xiàng)目，一般都在交通不便的地區(qū)，可進(jìn)入性很差，必須進(jìn)行大規(guī)模的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，才能夠達(dá)到開發(fā)旅游項(xiàng)目的目標(biāo)，這就是進(jìn)入性的門檻。

（二）旅游投資特征

　　旅游投資與投資工業(yè)、能源、高科技、房地產(chǎn)等有明顯的差別，總體來(lái)看，旅游投資存在五大特征：

1、高投入與慢回報(bào)的特征

　　旅游從原來(lái)的低門檻逐漸發(fā)展到目前的中高門檻，預(yù)計(jì)未來(lái)旅游投資的門檻會(huì)進(jìn)一步提高。門檻的提高，是由于進(jìn)入性投資的加大，競(jìng)爭(zhēng)加劇及競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境的國(guó)際化。

　　我們?cè)诼糜尾邉澲芯褪且业剿膬蓳芮Ы锏母軛U開發(fā)思路，解決高投入與慢回報(bào)之間的矛盾，包括政策杠桿、規(guī)劃杠桿、營(yíng)銷杠桿、土地杠桿、融資杠桿。運(yùn)用杠桿，旅游項(xiàng)目投資可以達(dá)到低投入高回報(bào)的效果。

2、旅游產(chǎn)業(yè)鏈整合與多產(chǎn)業(yè)整合特征

　　旅游產(chǎn)業(yè)鏈的延伸，與城市景觀、房地產(chǎn)、小城鎮(zhèn)、休閑娛樂等形成深度結(jié)合，產(chǎn)生了一個(gè)整體的、互動(dòng)的結(jié)構(gòu)，——我們稱之為“泛旅游產(chǎn)業(yè)”。

3、旅游資源的流通存在制約

　　旅游資本，最基本的是風(fēng)景資源與文化資源這些有形無(wú)形的資產(chǎn)。但是因?yàn)椤讹L(fēng)景名勝區(qū)管理?xiàng)l例》和《文物保護(hù)法》，已經(jīng)成為不可轉(zhuǎn)讓的資產(chǎn)，其經(jīng)營(yíng)權(quán)，大多也不允許流通。這就是我們所說的“旅游資本流通的法律制約”或“旅游資源資本化的障礙”。

　　這就造成企業(yè)上市的障礙、旅游企業(yè)與民營(yíng)資金合作的障礙。在市場(chǎng)趨勢(shì)下，應(yīng)該對(duì)經(jīng)營(yíng)權(quán)放開流通，這一流通的經(jīng)營(yíng)權(quán)，完全可以成為旅游資本，實(shí)現(xiàn)資本應(yīng)有的效應(yīng)，包括作為出資的本金、融資的抵押、上市的權(quán)益、流通的要素等等。

　　在旅游資源經(jīng)營(yíng)權(quán)上，我們可以細(xì)分為四項(xiàng)權(quán)益：

　　管理權(quán)：進(jìn)行經(jīng)營(yíng)管理的權(quán)力;

　　門票收益權(quán)：經(jīng)營(yíng)收益的核心利益;

　　開發(fā)權(quán)與招商權(quán)：即按照規(guī)劃進(jìn)行自主開發(fā)或招商開發(fā)的權(quán)力。

二、旅游項(xiàng)目開發(fā)模式

　　旅游項(xiàng)目開發(fā)的內(nèi)容和模式多種多樣，小可以小到一個(gè)游樂設(shè)施；大可以大到一個(gè)區(qū)域、一個(gè)城市，一個(gè)旅游目的地。只要有一個(gè)主題可以持續(xù)性地開發(fā)，我們都可以把它看作一個(gè)項(xiàng)目來(lái)進(jìn)行。我們從不同角度大致用七個(gè)類別來(lái)劃分旅游開發(fā)的模式：

1、自發(fā)與自主

　　自發(fā)開發(fā)模式：自行策劃、管理處、投資商，比如說一些農(nóng)家樂項(xiàng)目;

　　自主開發(fā)模式：專業(yè)策劃、管理處、投資商，自主的開發(fā)相對(duì)有策劃和規(guī)劃。

2、主動(dòng)與被動(dòng)

　　選點(diǎn)開發(fā)模式：比如野生動(dòng)物園，在大連做了一個(gè)，在昆明再做一個(gè)，完全可以主動(dòng)選點(diǎn)。

　　招商開發(fā)模式：通過政府或投資人招商的模式。有土地、有資源，招進(jìn)一些投資人進(jìn)入開發(fā)，這是相對(duì)被動(dòng)的一種開發(fā)模式。

3、開發(fā)區(qū)域結(jié)構(gòu)

　　單一項(xiàng)目開發(fā)模式;

　　成片整體開發(fā)模式;

　　目的地整體開發(fā)模式;

4、開發(fā)投入時(shí)序

　　滾動(dòng)開發(fā)模式：持續(xù)小資金投入開發(fā);

　　分期開發(fā)模式：階段性投資開發(fā);

　　一次性完成開發(fā)模式：先開發(fā)完成再開放;

5、產(chǎn)業(yè)多元性

　　單一開發(fā)模式：?jiǎn)我划a(chǎn)業(yè)的產(chǎn)品項(xiàng)目;

　　綜合開發(fā)模式：多種產(chǎn)業(yè)結(jié)合，復(fù)合產(chǎn)品結(jié)構(gòu);

6、土地利用性質(zhì)

　　游憩區(qū)開發(fā)模式;

　　旅游房地產(chǎn)開發(fā)模式;

　　旅游城鎮(zhèn)開發(fā)模式;

7、與市場(chǎng)的關(guān)系

　　近郊型項(xiàng)目開發(fā)模式;

　　遠(yuǎn)郊型項(xiàng)目開發(fā)模式;

　　區(qū)域型項(xiàng)目開發(fā)模式;

　　全國(guó)型項(xiàng)目開發(fā)模式;

　　國(guó)際型項(xiàng)目開發(fā)模式;

三、旅游項(xiàng)目開發(fā)流程

　　近年來(lái)，旅游項(xiàng)目投資開發(fā)形成了熱潮，大量民營(yíng)企業(yè)進(jìn)入旅游業(yè)，如何規(guī)范高效的進(jìn)行投資與開發(fā)，大多數(shù)企業(yè)沒有遵循旅游產(chǎn)業(yè)的規(guī)律，甚至出現(xiàn)了“邊規(guī)劃、邊報(bào)批、邊建設(shè)、邊運(yùn)營(yíng)”的現(xiàn)象，旅游項(xiàng)目開發(fā)流程如下：

1、投資決策

　　投資商對(duì)某一旅游資源或項(xiàng)目有意向，到?jīng)Q定進(jìn)行旅游投資決策，過程中最重要的是對(duì)旅游資源的評(píng)價(jià)、及對(duì)旅游項(xiàng)目開發(fā)價(jià)值的評(píng)價(jià)。投資商在與旅游資源控制方簽訂合同前，可以聘請(qǐng)旅游投資專家，通過初步的資源、市場(chǎng)、交通、環(huán)境、政策綜合性考察后，提交一份《旅游項(xiàng)目開發(fā)咨詢報(bào)告》或《旅游項(xiàng)目投資價(jià)值評(píng)價(jià)報(bào)告》，以作為決策依據(jù)。

2、合同簽定

　　旅游項(xiàng)目開發(fā)，一般都涉及到風(fēng)景名勝區(qū)、自然保護(hù)區(qū)、重點(diǎn)文物保護(hù)單位、森林公園、地質(zhì)公園、甚至世界自然與文化遺產(chǎn)。對(duì)于這些資源，都有完全不適應(yīng)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展要求的、非產(chǎn)業(yè)化的法律法規(guī)，對(duì)旅游投資商十分不利。旅游特許經(jīng)營(yíng)權(quán)是投資商必須合法控制的，其中包括門票收益權(quán)、項(xiàng)目開發(fā)與招商權(quán)、核心土地轉(zhuǎn)讓權(quán)等幾個(gè)方面。如何簽訂合同，并要求政府負(fù)責(zé)配套設(shè)施建設(shè)，是非常需要經(jīng)驗(yàn)和技術(shù)的博弈過程。合同簽訂的同時(shí)，需劃定項(xiàng)目開發(fā)范圍紅線和建設(shè)用地。

3、架構(gòu)管理

　　合同簽定后，應(yīng)立即著手組建開發(fā)團(tuán)隊(duì)，并建立開發(fā)運(yùn)作的管理構(gòu)架與管理制度。

　　開發(fā)管理，應(yīng)包括前期工作、建設(shè)管理、開業(yè)運(yùn)營(yíng)三方面。這三方面是完全不同的工作，不可能由同一批人全部順序完成。因此需要確定組織機(jī)構(gòu)，例如設(shè)立前期部、工程部、景區(qū)運(yùn)營(yíng)部三個(gè)業(yè)務(wù)部門。他們的職能分別為：

　　前期部：負(fù)責(zé)項(xiàng)目開工建設(shè)前的準(zhǔn)備工作。主要工作：委托旅游咨詢類公司進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)研、旅游產(chǎn)品策劃;委托規(guī)劃設(shè)計(jì)單位對(duì)工程項(xiàng)目進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì);編撰文件向政府相關(guān)部門報(bào)批、向社會(huì)招商等。

　　工程部：負(fù)責(zé)建設(shè)準(zhǔn)備工作和工程施工期間的管理工作，保證工程按設(shè)計(jì)要求和合同要求完成。

　　景區(qū)運(yùn)營(yíng)部：負(fù)責(zé)景區(qū)營(yíng)銷，辦理開業(yè)手續(xù)，落實(shí)景區(qū)運(yùn)營(yíng)必備的人、財(cái)、物，提高景區(qū)的經(jīng)濟(jì)收益和社會(huì)影響力。

4、旅游產(chǎn)品策劃及項(xiàng)目運(yùn)作策劃

　　項(xiàng)目開發(fā)的主要人員到崗，資金到位后，應(yīng)及時(shí)啟動(dòng)項(xiàng)目設(shè)計(jì)工作。項(xiàng)目設(shè)計(jì)及項(xiàng)目開發(fā)運(yùn)作的策劃，主要解決主題定位、市場(chǎng)定位、游憩方式設(shè)計(jì)、收入模式、營(yíng)銷模式、運(yùn)作模式、盈利估算、投資分期等問題。必須聘請(qǐng)專業(yè)的旅游項(xiàng)目開發(fā)咨詢公司，提供《旅游項(xiàng)目總體策劃報(bào)告》及《旅游項(xiàng)目開發(fā)運(yùn)作計(jì)劃》。

　　為了立項(xiàng)、政府資金申請(qǐng)、銀行融資、戰(zhàn)略投資人及子項(xiàng)目投資人招商引資等方面的工作全面配合，應(yīng)編制《旅游項(xiàng)目建設(shè)可行性研究報(bào)告》。

5、旅游規(guī)劃設(shè)計(jì)

　　兵馬未動(dòng)，糧草先行，旅游規(guī)劃設(shè)計(jì)是建筑開工前的重要工作。產(chǎn)品策劃完成后，或與此同步進(jìn)行，應(yīng)該聘請(qǐng)專業(yè)機(jī)構(gòu)，編制《旅游總體規(guī)劃》，或者直接編制《修建性詳細(xì)規(guī)劃》，可以包含部分需馬上動(dòng)工的區(qū)域的建筑景觀方案。旅游規(guī)劃不是簡(jiǎn)單的建筑工程規(guī)劃它包括投資計(jì)劃、社會(huì)效益、環(huán)境保護(hù)等系統(tǒng)內(nèi)容。旅游規(guī)劃設(shè)計(jì)基本程序：現(xiàn)場(chǎng)勘察-規(guī)劃-設(shè)計(jì)方案-初步設(shè)計(jì)-施工圖設(shè)計(jì)。

6、政府審批事項(xiàng)辦理推進(jìn)

　　前期部的重要工作之一，就是通過政府的各項(xiàng)審批。其中，發(fā)改委立項(xiàng)，可行性研究報(bào)告審批，規(guī)劃評(píng)審，市級(jí)、省級(jí)、國(guó)家級(jí)重點(diǎn)扶持項(xiàng)目立項(xiàng)與申請(qǐng)，國(guó)債項(xiàng)目、農(nóng)業(yè)項(xiàng)目、旅游項(xiàng)目等特殊扶持申請(qǐng);規(guī)劃委批準(zhǔn);土地規(guī)劃審批;建設(shè)土地的招、拍、掛與征用;合同中政府承諾的落實(shí);施工圖的審查;建設(shè)準(zhǔn)備與報(bào)建批復(fù)等等，十分繁雜。

7、資金運(yùn)作與招商引資

　　建設(shè)投資之前，應(yīng)該確定合作人，落實(shí)投資種子資金。一般而言，項(xiàng)目建設(shè)資金不能全部靠企業(yè)自有資金，應(yīng)積極進(jìn)行融資和招商引資，用少量種子資金起動(dòng)項(xiàng)目，利用項(xiàng)目融入建設(shè)資金。

8、工程建設(shè)

　　在工程施工期間，以項(xiàng)目經(jīng)理為首和項(xiàng)目法人機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)各方，監(jiān)督、控制工程進(jìn)度與質(zhì)量，保證工程按設(shè)計(jì)要求和合同要求完成。旅游項(xiàng)目中主要有基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、景觀建設(shè)、接待設(shè)施建設(shè)、游樂項(xiàng)目建設(shè)等。

9、開業(yè)運(yùn)作

　　開業(yè)需要人財(cái)物齊備，并且還要有切實(shí)可行的系統(tǒng)營(yíng)銷方案。開業(yè)工作由景區(qū)運(yùn)營(yíng)部負(fù)責(zé)，它應(yīng)在工程竣工前，進(jìn)行運(yùn)營(yíng)準(zhǔn)備工作。主要是籌集營(yíng)運(yùn)資金;招聘、培訓(xùn)員工;采購(gòu)生產(chǎn)物資，建立供貨渠道;制定營(yíng)銷計(jì)劃;健全規(guī)章制度。

四、旅游規(guī)劃設(shè)計(jì)

　　旅游項(xiàng)目設(shè)計(jì)包含游憩方式設(shè)計(jì)、景觀與建筑設(shè)計(jì)、商業(yè)模式設(shè)計(jì)、開發(fā)流程設(shè)計(jì)

　　旅游商業(yè)運(yùn)作策劃包含神奇創(chuàng)意魔力、現(xiàn)實(shí)操作流程、科學(xué)要素配置

　　旅游項(xiàng)目設(shè)計(jì)：以資源和可進(jìn)入性為基礎(chǔ)，以市場(chǎng)為定位為目標(biāo)，設(shè)計(jì)旅游項(xiàng)目及開發(fā)運(yùn)作流程。內(nèi)容包括四部分：游憩方式設(shè)計(jì)、景觀設(shè)計(jì)、商業(yè)模式設(shè)計(jì)及開發(fā)流程設(shè)計(jì)。

　　游憩方式設(shè)計(jì)——旅游六要素配置策劃、游憩功能結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)、布局結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)、觀賞方式與觀賞線路設(shè)計(jì)、游樂設(shè)施選型與游樂內(nèi)容策劃、故事編撰與情境化場(chǎng)景布置設(shè)計(jì)、體驗(yàn)?zāi)Ｊ讲邉潯⑻厣惋嫴邉?、特色住宿策劃、特色紀(jì)念品策劃與設(shè)計(jì)等等。

　　景觀設(shè)計(jì)——標(biāo)志性建筑策劃與設(shè)計(jì)、植物造景與園林景觀設(shè)計(jì)、功能建筑景觀設(shè)計(jì)、建筑造景與建筑景觀設(shè)計(jì)、品牌形象及道路引導(dǎo)標(biāo)識(shí)系統(tǒng)設(shè)計(jì)。

　　商業(yè)模式設(shè)計(jì)——賣點(diǎn)策劃與分析、收入點(diǎn)設(shè)置、收入結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)、營(yíng)銷模式設(shè)計(jì)、品牌營(yíng)銷策劃、渠道策劃、傳播策劃、促銷策劃、崗位設(shè)置、管理模式設(shè)計(jì)、管理團(tuán)對(duì)設(shè)計(jì)、人力資源開發(fā)策劃、投資估算、財(cái)務(wù)預(yù)測(cè)、投資分期策劃、融資策劃、開發(fā)流程策劃、杠桿運(yùn)用策劃、商業(yè)模式整合等等。

　　旅游商業(yè)運(yùn)作策劃：就是運(yùn)用智慧經(jīng)驗(yàn)與專業(yè)技術(shù)，通過策劃、規(guī)劃、設(shè)計(jì)、咨詢、包裝等手段，對(duì)旅游產(chǎn)業(yè)的總體戰(zhàn)略、開發(fā)、建設(shè)、投資、融資、營(yíng)銷、管理等各個(gè)環(huán)節(jié)，進(jìn)行整合與細(xì)化，形成行動(dòng)計(jì)劃或操作方案，達(dá)到收入模式清晰，投資回報(bào)明確，行動(dòng)計(jì)劃實(shí)際，管理流程簡(jiǎn)單的效果。

（望天樹景觀規(guī)劃設(shè)計(jì)原創(chuàng)，轉(zhuǎn)載請(qǐng)注明出處）