隨著我國人口老齡化的加劇，在巨大的養(yǎng)老市場與國家養(yǎng)老政策的雙重推動下，地產(chǎn)開發(fā)商紛紛試水，都想在這塊新興萬億級的市場分到一杯羹。從養(yǎng)生養(yǎng)老地產(chǎn)的構(gòu)成分，主要存在三種模式：專業(yè)化的養(yǎng)老地產(chǎn)模式、以養(yǎng)老為概念的商住型地產(chǎn)開發(fā)模式、復合型養(yǎng)老地產(chǎn)模式。下面我們結(jié)合國內(nèi)比較有代表性的養(yǎng)生養(yǎng)老地產(chǎn)案例與大家一起分享。

一、專業(yè)化的養(yǎng)老地產(chǎn)模式

專業(yè)化的養(yǎng)老地產(chǎn)模式是指以專業(yè)護理及養(yǎng)老配套為依托的模式，主要特點：

　　1.以會員制為主要經(jīng)營模式，目標客群是純粹的養(yǎng)老客戶群體。

　　2.建設(shè)大量適合養(yǎng)老的軟硬件配套設(shè)施，包括醫(yī)療、康體、運動、休閑、保健等設(shè)施。

　　大量的配套設(shè)施建設(shè)和養(yǎng)老社區(qū)運營對開發(fā)商后期的運營能力提出了非常高的要求，這是真正意義上的養(yǎng)老社區(qū)。

　　案例：上海親和源老年公寓——高端會員制養(yǎng)老第一家

　　親和源老年公寓坐落于上海南匯區(qū)康橋鎮(zhèn)，占地8.4公頃，建筑面積100000㎡，是一個以會員制為主要形式，以實現(xiàn)健康、快樂的老年新生活為目標，融居家養(yǎng)老和機構(gòu)養(yǎng)老優(yōu)化為一體的與上海國際大都市相匹配的中、高檔的養(yǎng)老社區(qū)。

　　親和源養(yǎng)老地產(chǎn)項目規(guī)劃：社區(qū)沿街分布主題餐廳、老年度假酒店、健康會所、商業(yè)、老年大學、醫(yī)院等公共建筑物業(yè)，社區(qū)內(nèi)部是居住型物業(yè)，與外部有一定距離與區(qū)隔，保證了老年社區(qū)私密性。

　　養(yǎng)老社區(qū)內(nèi)適老硬件配套完善，包括配餐中心、醫(yī)院、頤養(yǎng)院、商業(yè)街，親和學院、健康會所、老年度假酒店、MINI高爾夫球場、活動廣場、門球場、舞蹈廣場、茶室等功能活動區(qū)，生活、健康、快樂三大服務體系使得適老設(shè)置完善，滿足各年齡段老年生活需要。

　　親和源養(yǎng)老地產(chǎn)項目亮點：整個社區(qū)全部采用無障礙化設(shè)計，“生活、快樂、健康”管家式的服務，不同于傳統(tǒng)意義上的養(yǎng)老院，親和源是個不脫離社會，又獨立又開放的老年生活高端社區(qū)。

　　社區(qū)內(nèi)含12幢多層電梯老年公寓，共計838套居室，可入住約1600位老年人。

　　公寓內(nèi)裝修及配置完善，柜櫥床椅和家用電器俱全，有線電視+寬帶網(wǎng)絡(luò)+電話，全部開通，冷暖水24小時供應，老人可以拎包可入住。

　　親和源養(yǎng)老地產(chǎn)項目特色：同國內(nèi)外多家醫(yī)療、美容、養(yǎng)生等業(yè)態(tài)的知名品牌企業(yè)如：曙光醫(yī)院親和分院、上海老年大學、美格菲會所、索迪斯餐廳、愛瑪客物業(yè)等結(jié)成戰(zhàn)略聯(lián)盟關(guān)系，建立健全的專業(yè)化養(yǎng)老服務平臺。

　　經(jīng)營模式： 親和源采用會員制運營模式，通過會員制的運營構(gòu)建俱樂部服務模式。

　　卡種年限戶型會員卡繳費標準年費繳費標準

卡種	年限	戶型	會員卡繳費標準	年費繳費標準
A卡	永久 （可繼承，可轉(zhuǎn)讓）	小套58㎡	75萬	2.98萬
		中套72㎡		3，98萬
		大套120㎡		6.98萬
B卡	終身（15年內(nèi)可退）	小套58㎡	45萬	2.38萬
		中套72㎡	55萬
		大套120㎡	88萬

　　親和源養(yǎng)老地產(chǎn)項目規(guī)劃：

1.頤養(yǎng)院

　　建筑面積9736.1㎡，設(shè)300余張床位。共9層，1-4層為門診部門，5層為樣板間，6-9層為護理區(qū)。

　　與上海市三級甲等醫(yī)院對接，又專業(yè)醫(yī)療機構(gòu)派出團隊進行管理。

　　頤養(yǎng)院只為親和源內(nèi)部老人提供護理服務，外部人員暫不接待。

　　房內(nèi)配備有獨立洗手間、冰霜、電視、謹記呼叫器。

2.老年健康會所

　　會所接待親和源內(nèi)老人，也對外開放;

　　1樓是接待處、銷售辦公室、小賣部、游泳池、更衣室、毛巾及鑰匙辦理柜臺;

　　2樓是行政辦公室、兒童及娛樂室;

　　3樓為水中運動池、桑拿及溫蒸房、健康吧、跳操房、醫(yī)療檢測房、康復理療區(qū)、運動器械區(qū)、更衣室;

　　4樓為康復咨詢及理療SPA、足浴;

　　5樓為多功能會議廳。

3.親和學院

　　引進上海老年大學，使老年人拓展深化資深興趣愛好，增加與群體交流的機會，豐富生活。

　　親和源社區(qū)與上海老年大學合作，由上海老年大學總部派出師資且提供課程;

　　親和學院二樓設(shè)置7個教室，含2間鋼琴房;

　　親和學院面向親和源社區(qū)會員進行招生;

　　親和學院開設(shè)英語、電腦、音樂、藝術(shù)、運動等6大類15個學習班。

4.配餐中心

　　與索迪斯餐廳合作，打造總面積2574 ㎡的養(yǎng)生餐廳;

　　由專業(yè)餐廳管理公司管理，按營業(yè)收入與親和源分成;

　　餐廳只為護理和療養(yǎng)人員提供送餐，公寓內(nèi)老人需自行前往餐廳用餐。

5.度假酒店

　　酒店內(nèi)設(shè)有74套客房，公寓式配置，酒店式管理。

　　提供分時度假、老年旅游休閑、短期托老以及親和源老年新生活體驗等服務;

　　親和源內(nèi)老人帶朋友居住享受優(yōu)惠價格。

　　親和源養(yǎng)老地產(chǎn)項目親和源小結(jié)：

　　1. 真正的老年社區(qū)，客戶群體不僅來自上海，還存在異地養(yǎng)老客戶群體

　　2.前期投入大量的養(yǎng)老設(shè)施配套，后期運營成本相對較高

　　3.投入成本高，回收周期長，溢價能力有限

　　4.專業(yè)化的養(yǎng)老模式目前仍處于探索階段，市場風險較大

二、以養(yǎng)老為概念的商住型地產(chǎn)開發(fā)模式

　　這種養(yǎng)老模式雖然主打養(yǎng)老概念，但實質(zhì)卻是開發(fā)休閑物業(yè)的模式。它表面上是養(yǎng)老的概念，核心卻在于適老化建筑的設(shè)計和功能配套。這種模式的缺陷是缺乏先進的設(shè)計理念、養(yǎng)老配套設(shè)施及服務。很多主打養(yǎng)老概念的地產(chǎn)項目僅僅停留在利用養(yǎng)老概念來達到出售房子的目的，離完善的養(yǎng)老地產(chǎn)社區(qū)還有一定的距離。

　　案例：

　　簡介：以“開退休社區(qū)之先河，立晚年幸福之標準”為定位的東方太陽城，位于北京順義潮白河畔，7000畝浩瀚林木自成天然綠色屏風，占地234萬平米，建筑面積僅為70萬平米。獨到的設(shè)立思路成就獨特的“視覺走廊”，巧妙的將自然、建筑和人文和諧統(tǒng)一。

　　北京東方太陽城養(yǎng)老地產(chǎn)項目規(guī)劃理念：摒棄傳統(tǒng)養(yǎng)老模式，實現(xiàn)老人老友所養(yǎng)，老有所為，老有所樂。

　　總體規(guī)劃：

　　1.帶狀分布，景觀資源最大化：依水而建，周邊是7000畝天然綠色隔離帶。組團呈帶狀平鋪，使得每個組團與景觀最大組合利用化。

　　2.組團設(shè)計，功能獨立：項目分三期，都是大體量，周期長，因此組團設(shè)計使得功能景觀內(nèi)部配套，相互獨立。在整體景觀之外，每個組團內(nèi)單獨布置了大量水系和綠化景觀，使得居住環(huán)境滿足老人對居住環(huán)境的需要。組團內(nèi)設(shè)置小型公共交流空間，組團外設(shè)置相對較大的活動場所。

　　園林規(guī)劃：精致社區(qū)水系和綠化景觀，營造生態(tài)居住環(huán)境

　　1.水系景觀：社區(qū)整體坐落于高爾夫球場之上，共有接近500畝的水面分布在其中，水域的比例達到3%-5%.

　　2.綠化景觀：社區(qū)綠化率高達80%。各區(qū)域都有自身獨特的樹木、灌木及地被植物，形成了區(qū)域之間的天然屏障。

　　3.空氣質(zhì)量：社區(qū)空氣負氧離子平均含量高達2000個/立方米，表示社區(qū)居住環(huán)境已經(jīng)達到療養(yǎng)的標準。

　　配套設(shè)施：

　　1.大型公共建筑群：在社區(qū)中央，社區(qū)規(guī)劃了50000平方米配套建筑群，以社區(qū)中心、康體中心、度假酒店、商業(yè)中心和酒店公寓為四大功能區(qū)，集文化、娛樂、商業(yè)、醫(yī)療、康體、度假休閑諸多功能于一身;

　　2.太陽城社區(qū)醫(yī)院：1.6萬平米

　　專業(yè)醫(yī)師、設(shè)備：醫(yī)護人員由北京市老年病研究中心選派，設(shè)施和醫(yī)療水平高于國家二級醫(yī)院標準;

　　定期體驗計劃：每年一次免費體驗，存入個人健康檔案，專業(yè)醫(yī)師為業(yè)主量身定制保健方案

　　全覆蓋應急呼叫系統(tǒng)：謹記呼叫系統(tǒng)將醫(yī)院同各家及公共場所每一個角落都鏈接了起來;

　　專業(yè)急救中心：與北京紅十字 經(jīng)濟救援中心合作，在社區(qū)內(nèi)設(shè)立急救站

　　3.大型康體中心：面積接近8000平米，室內(nèi)室外游泳池、跑道、健身器材、網(wǎng)球場、舞蹈房、溫泉，為老人特別設(shè)計。

　　4.社區(qū)農(nóng)莊：太陽城內(nèi)開辟可耕作農(nóng)莊，每塊地管理費低廉，一年四季可耕作。

　　5.老年大學：北京市第一家社區(qū)內(nèi)申辦的老年大學，開設(shè)多種課程，諸如芭蕾、陶藝、書法、雕刻等，部分課程教室由社區(qū)內(nèi)老年人擔任。

　　6.開敞空間：通透大區(qū)的視覺走廊、開場綠地與文化廣場和多個小型戶外活動場地、湖濱健身步道與兒童樂園

　　人性化設(shè)計：

　　1.北京東方太陽城養(yǎng)老地產(chǎn)項目無障礙設(shè)計：

　　1)四層公寓均設(shè)電梯并設(shè)置無障礙坡道

　　2)地面防滑處理，墻壁預埋扶手，陽角抹圓;

　　3)戶內(nèi)謹記呼叫與電子安防系統(tǒng);

　　4)衛(wèi)生間離臥室不遠并設(shè)有防滑扶手;

　　5)插座、開關(guān)相應降低高度;

　　6)感應式門鎖

　　2.北京東方太陽城養(yǎng)老地產(chǎn)項目戶型設(shè)計

　　1)別墅設(shè)置了雙客廳，滿足老年人渴望交流的愿望;

　　2)大戶型多臥室：滿足中國傳統(tǒng)觀念子女與父母同住;

　　3)保姆間：滿足老人需要更精心的照顧

　　3.北京東方太陽城養(yǎng)老地產(chǎn)項目環(huán)境設(shè)計

　　1)園林設(shè)計：在園區(qū)內(nèi)開辟小型平臺作為隨機性交流空間

　　2)大型會所成為老人相互交流的主要空間

　　社區(qū)文化：

　　1.社區(qū)文化、休閑、娛樂活動：國際風箏節(jié)、音樂會、社區(qū)運動會、游園會、文藝匯演、展覽、講座、培訓、交流活動

　　2.俱樂部：兵兵球俱樂部、太極拳俱樂部、棋牌俱樂部、釣魚俱樂部

　　建筑類型：

　　1.太陽城一期建筑形式含聯(lián)體別墅、點式公寓、板式公寓和連廊式公寓四種，公寓的戶型單元面積從70-230㎡。

　　2.二期，建筑形式不僅包括點式公寓、板式公寓、聯(lián)體別墅，還增加了獨棟別墅。

　　太陽城銷售： 項目養(yǎng)老客戶群體僅占三成，項目太陽城均價與同區(qū)域其他地產(chǎn)項目相差不大，沒有實現(xiàn)較高的溢價。

　　小結(jié)：

　　1.東方太陽城依托于北京龐大的養(yǎng)老客戶群體，主打養(yǎng)老地產(chǎn)概念，與周邊休閑度假別墅形成差異化;

　　2.項目前期憑借低價策略吸引大量養(yǎng)老客戶群體，后期隨著項目逐步開發(fā)，客戶群體逐漸趨向多元化;

　　3.養(yǎng)老概念名村實亡：更多的客戶群體是看重性價比優(yōu)勢的中端休閑居住客戶群，沒有吸引到那些真正擁有支付能力的高端休閑客群;

　　4.大量公共建設(shè)配套需要大量的前期投入，周期長

三、復合型養(yǎng)老地產(chǎn)模式

　　集“休閑、度假、養(yǎng)生”為一體的多元化新型生活方式。核心是不同景觀、不同資源類型的休閑度假地及其休閑居家產(chǎn)品的產(chǎn)業(yè)化，實質(zhì)上是休閑社區(qū)+養(yǎng)老功能。

　　案例：綠地21城（孝賢坊是長三角最大養(yǎng)老“基地”）：集度假、尊老、國際、商務功能于一身的超級人文新鎮(zhèn)

綠地21城基本信息
總占地面積	13平方公里
總建設(shè)用地	630萬㎡
地理位置	上海周邊昆山花橋鎮(zhèn)綠地大道555號
容積率	2.5
綠化率	35%
建筑類型	高層、多層、別墅、商業(yè)、辦公、公園
主力戶型	公寓78-88/㎡,別墅207-351/㎡
社區(qū)配套	綜合樓、商業(yè)、生活廣場、大酒店、餐飲中心、 學校、幼兒園、釣魚臺、百鳥園、老年養(yǎng)生文化觀 昆山老年醫(yī)院、果蔬市場、河韻公園

　　綠地21城總體規(guī)劃

　　整體規(guī)劃：綠地21城以“新都市主義開放式街區(qū)”為規(guī)劃理念，道路開放、組團規(guī)模合理、交通組織清晰，致力于全面創(chuàng)造城市、生態(tài)、建筑、人群和諧共存共生的混合社區(qū)。

　　住宅規(guī)劃：綠地21城分為6個居住組團，集合了古典西班牙、北美、現(xiàn)代西班牙、英國式五種建筑風情。其中，D組團為尊老社區(qū)孝賢坊：以“老有所養(yǎng)、老有所醫(yī)、老有所為、老有所學、老有所樂”作為規(guī)劃思路，F(xiàn)組團為青年社區(qū)啟航社。

　　景觀規(guī)劃：引入?yún)卿两烊怂?，塑造了豐富的水景系統(tǒng)，并且各個居住組團內(nèi)也規(guī)劃了不同規(guī)模的中心水景，實現(xiàn)人們回歸自然、修身養(yǎng)性的居住夢想。

　　規(guī)劃總結(jié)：綠地21城規(guī)劃國際、商務、度假、尊老四大超級社區(qū)，且是一個包含多種型態(tài)別墅及多層、小高層電梯公寓、商務辦公的國際化大型綜合生態(tài)居住社區(qū)。公共建筑配套設(shè)施高達190000㎡，綠地21城可謂是一個真正意義上的超級生活之城。

　　尊老社區(qū)：孝賢坊提供適合老年人居住的理想場所，針對老年人，配備完備配套，成為長三角地區(qū)最大的養(yǎng)老基地。

　　孝賢坊規(guī)劃占地56㎡，入住5000-10000戶老人。建筑類型主要以聯(lián)排別墅、花園洋房、公寓為主。

　　針對老年人生理特點，孝賢坊布置了智能化設(shè)施，保障老年人的安全性和便捷性。

　　大型綜合醫(yī)院內(nèi)特設(shè)老年病科以及老年病專家門診、營養(yǎng)配餐中心、老年文化中心、老年休閑娛樂中心、老年運動中心、老年大學以及老年特色商街。

　　園林設(shè)計：栽植樹齡較大的粗壯樹木，營造出森林靜謐悠遠之感。中心湖泊設(shè)有垂釣臺、百鳥園、養(yǎng)生步道以及活動廣場。沿路配有木質(zhì)長凳供老人休息。

　　特色服務：管家服務，緊急呼救服務、專業(yè)護理服務。

　　案例小結(jié)：

　　1.復合型大盤，6大居住組團，集合多種異國風情，引入?yún)卿两烊凰?，塑造豐富水景系統(tǒng)，鑄造長三角文化社區(qū)。

　　2.昆山被成為上海后花園，良好的生態(tài)環(huán)境及與上海市區(qū)的房價落差，吸引大量休閑度假客戶群體，未來擁有很大的升值空間。

　　3.無大量集中型宜老化公共建筑設(shè)計，僅在養(yǎng)老組團內(nèi)部，通過細節(jié)設(shè)計及小規(guī)模配套體現(xiàn)養(yǎng)老概念。

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